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公同共有情形多半因繼承發生
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買房子自己住，要換大一點的...會要繳很多稅嗎?
回覆刪除小明夫妻決定把半年前(104年1月)以600萬買的自住小套房換成較大的公寓，經估價可賣800萬。但房地合一稅通過了，如果在105年賣掉這間小套房，會要多繳很多的稅嗎?
(1)小明研究了一下，簡單來說，這賣房子的所得稅，就是買賣房子中間「賺得的價差」要課稅，小套房賣價800萬－買價600萬＝200萬，其中又可扣掉仲介費、清潔費、搬運費等相關費用約40萬左右，再扣掉土增稅漲價數額大約2萬，也就是說小明因賣房子獲利158萬，乘上35%的稅率(持有1至2年)後，需繳55.3萬的稅金。
(2)但小明若在2年內再買一間房子，已經被課的所得稅，可以辦理重購退稅(小屋換大屋可全額退稅；大屋換小屋按買賣價格之比例退稅) 。另外，土增稅也可以重購退稅。
(3)若小明幾年後因生了小孩又要換更大的房子，那麼只要房子自住滿6年，交易獲利在扣除成本和相關費用後，還可享有400萬的免稅額，超過部分以10%稅率計算的自住戶獨享優惠唷！
小明覺得這個房地合一所得稅，確實有保障到自住需求，持有時間愈久，換房並不會加重經濟負擔。
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管他什麼債務清償條例！全部脫產不就好了？
脫產行為是「脫法行為」！債務人的財產是債權人債權的「總擔保」，因此在債務人無法依約清償債務人，透過法律程序，債權人是可以請求法院查封債務人所有的資產的。「脫產」係利用移轉所有權的方式，規避債權人請求法院查封債務人所有的資產，但是所有資產移轉行為都是法律所規定的「法律行為」例如買賣、贈與等等，就以債務人夫將所有房屋出賣給妻作為脫產為例，這樣的買賣價金通常會與市價差距甚多，當然在民法契約自由之下，買賣價金可以自行約定，但是妻明知夫欲脫產而與其為「假買賣」而成立買賣契約，並辦理所有權移轉登記，為防堵「脫產」型為，債權人仍可依照民法第87條「通謀虛偽意思表示無效」之規定，或民法第244條規定「撤銷買賣契約」，使原本因買賣關係登記到妻名下的房子，回復登記到夫名下後，再進行假扣押或是強制執行拍賣。這樣一來，不就什麼都沒有了？還要負擔龐大的訴訟費用，而且債務依然存在，利上加利，一毛不少。所以，若能依規定聲請更生，依約履行更生方案，不僅在更生期間能保有自己所有之財產，依約履行完畢後，債務也就消滅了，相信有智慧的人一定不會「全部脫產」。
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賣單 新北市板橋區 500 萬 林代書 2017/08/05
賣單 新北市板橋區 3600 萬 2筆全 林代書 2017/08/03
賣單 新北市板橋區 7500 萬 林代書 2017/08/02
賣單 新北市土城區 5300 萬持分全3筆 林代書 2017/08/03
賣單 新北市三重區 2000 萬持分1筆 林代書 2017/08/03
賣單 新北市三重區 170 萬 持分全2筆 林代書 2017/08/03
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賣單 桃園市 800 萬 桃擴2筆 林代書 2017/08/03
賣單 桃園市 2800 萬 桃擴 林代書 2017/08/03
賣單 桃園市龜山區 10000 萬 林代書
龜山林口2筆 林代書 2017/08/03
賣單 台北市 2600 萬 2筆路地及綠地 林代書 2017/08/03
賣單 台北市 5600 萬 小米17筆佔用 林代書 2017/08/03
買單 新北市林口區 2000 萬 林代書 2017/08/03
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回覆刪除強制執行須知(上)
回覆刪除2009/08/22 22:10
一 【聲請執行】 債權人基於執行名義，如判決，和解筆錄或調解筆錄，對債務人有一定之債權並適於強制執行者，得請求法院運用強制力以實現其權利。所謂債權人，例如依判決得請求對方履行債務之權利人是，所謂債務人，即原應履行債務之義務人。
二 【聲請狀之記載】 債權人聲請強制執行，須提出聲請狀載明債權人、債務人 (如有法定代理人，應併記載之) 、欲求實現之債權內容 (例如金錢債權，應記明債務人應給付若干元) 、欲為執行之標的 (例如債務人之行為、不行為) 、或執行之標的物 (如以財產為執行之標的， 應同時提出債務人財產目錄或其所有之土地、房屋登記簿謄本) ，並提出執行名義之證明文件 (例如判決正本及判決確定證明書或各審級之判決正本) 。
如未提出書狀，於法院書記官前，以言詞聲請者，應由書記官製作筆錄記明前開事項，並命債權人提出前開證明文件及於筆錄內簽名。
三 【執行費用】 執行費用，分為執行費及執行費以外之執行費用。
執行費，指當事人為強制執行，繳納國庫之費用。債權人聲請強制執行經法院命債權人預納者，依執行標的物之金額或價額，每百元繳納執行費五角 (銀元，以新台幣元三倍折算，以下同) 。執行標的無須拍賣者，按前開規定，繳納執行費十分之五。執行非財產案件 例如交付子女) ，須繳納執行費用七元 (民事訴訟費用法第二十一條、第二十九條、臺灣高等法院民事訴訟、非訟事件公證費用提高徵收額數標準規定提高十分之四)。
債權人預納定額之執行費，為聲請強制執行必須具備之要件，欠缺者，法院將駁回其聲請。
執行費以外之費用者，指其他在執行程序中所支出之費用，諸如執行人員之差旅費、送達費、鑑定人之鑑定費等。
債權人不依法院之命令，預納其他執行費用者，法院可不為該需要費用之行為。
債權人因強制執行而支出之費用，不論執行費或其他費用，均得於強制執行程序中，提出費用計算書，交付他造之計算書繕本及釋明費用額之證書，向執行法院聲請確定其數額，以便與取得執行名義之費用及強制執行之債權同自債務人收取 (強制執行法第二十九條，以下略去「強制執行法」五字) 。
四 【寫立書據或發給債權憑證】 關於金錢債權，債務人無財產可供執行或執行後不足清償債務，得聲請法院命債務人寫立俟有資產之日償還之書據，或由法院發給載明俟發見有財產時執行之債權憑證。嗣後債權人查出債務人尚有其他財產時，得執此項書據或債權憑證聲請法院再予執行 (第二十七條) 。
五 【聲請異議】 當事人或利害關係人對於強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害其利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議，從執行程序上謀求救濟，但強制執行不因而停止。不服執行法院對聲請或聲明異議之裁定者，得於五日內提起抗告 (第十二條)。
六 【異議之訴】 對於執行事件，債務人或有利害關係之第三人，得提起異議之訴，請求法院為實體之裁判。異議之訴，可分為債務人異議之訴與第三人異議之訴。
(一) 債務人異議之訴 債務人異議之訴者，謂債務人主張依執行名義所確定之請求，因以後有消滅或妨礙債權人請求之原因事實，而請求判決使執行名義之執行力生消滅或變更效果之訴。所謂消滅或妨礙債權人請求之原因事實者，例如判決確定後，債務人已全部清償、抵銷或經債權人免除債務，或約定延期清償等是 (第十四條) 。
(二) 第三人異議之訴 第三人異議之訴者，謂第三人主張就執行標的物有防止讓與或交付之權利，而請求以判決排除或撤銷強制執行之訴。例如債權人因故意或過失，以債務人之兄弟之財產，指為債務人之財產，請為執行，執行機關因此對於債務人之兄弟之財產，為之實施查封者，則其兄弟得於強制執行程序終結前，以債權人為被告，向執行法院提起異議之訴，如債務人否認所查封者係其兄弟之財產者，其兄弟並得以債務人為共同被告 (見第十五條) 。
(三) 停止強制執行 向受訴法院提起異議之訴時，債務人或第三人得說明異議之訴之有勝訴之希望，並陳明願供相當並確實之擔保，聲明准為停止強制執行之裁定 (第十八條) 。
七 【拘提管收】 債務人顯有履行義務之可能，故不為履行，或顯有逃匿之虞，或就應供強制執行之財產為隱匿處分，或於調查執行標的物時，對於法官或書記官拒絕陳述等情事，債務人得聲請執行法院命債務人提出擔保，無相當擔保時，予以拘提管收 (第二十二條) 。
此項規定，於左列各款之人亦適用之：
(一) 債務人為未成年人或禁治產人者，其法定代理人。
(二) 商號之經理人或清算人。其為合夥組織者，其執行業務之合夥人。
(三) 公司之負責人。
(四) 其他法人之負責人。
(五) 債務人死亡者，其遺產管理人或遺囑執行人 (第二十五條) 。
八 【參與分配】 債權人有多數時，部分債權人如已聲請強制執行，而他債權人欲參與分配者，應於標的物拍賣或變賣終結前，其不經拍賣或變賣者，應於當次分配表作成前，以書狀向執行法院聲明，逾期聲明參與分配者，僅能就債權人受償餘額而受清償 (第三十二條) 。
債權人如對於執行處所作分配表金額之計算及分配次序有不同意者，應於分配期日前，向執行法院提出書狀聲明異議。異議未經終結者，聲明異議人應自分配之日起十日內對於他債權人起訴，並向執行處為起訴之證明，否則執行處仍依原定分配表實行分配 (第三十九條、第四十一條) 。
九 【提出現款】 關於金錢債權之執行，債務人得於查封後，拍賣期日前，提出現款，聲請撤銷查封，在拍定後提出者，須得買受人之同意，始得予以准許 (第五十八條) 。0966189846
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